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容积率相对论:主动降低容积率的两种情况解析

发布时间:2017-12-11 11:27  来源:网络整理

09容积率是房地产开发中很关键的一个指标,在开发商拿地时,总是希望政府批准的容积率越高越好。容积率越高,就意味着能造的总建筑面积越大、能实现的总销金额越高,似乎也意味着能赚到的利润越多。而容积率降低就导致能造的面积减少,地价、绿化投入等固定成本由于分摊面积减少使得单位成本上升。从操作项目的常理来说,“容积率是否要做足”这个问题似乎没有太多讨论的必要。但是,房地产开发的第一目的是为了利润最大化,而容积率与利润这两个指标并非在任何情况下都是成正比的。在两种情况下,我们必须考虑主动降低容积率。

第一种情况:小高层或高层住宅的市场售价和多层出现倒挂现象,这种情况经常会出现在一些城市的郊区,往往多层的房子价格高,还卖得快,小高层、高层住宅价格低,还卖得慢,这也许和当地人的购房习惯有很大的关系,比如多层的得房率高且物业管理费便宜,这个时候主动降低容积率反而会有很好的效果。

我公司曾接手销售一个楼盘,容积率1.5,第一期规划的产品为高层、小高层和多层三结合的产品,多层可以卖到4500元/平方米左右,小高层、高层只能卖到3700元/平方米左右,均价仅在4000元/平方米左右,更要命的是,由于小高层、高层的户数多且要确保中心绿化及车位数量,只能在中心绿化地下开挖做地下车库,所以造价成本更高。经过测算后,我公司果断建议开发商第二期去除小高层、高层,容积率从1.5降到1.2,多层的造价本来就低,由于没建地下车库,整体成本下降约400元/平方米,而平均售价达到4800元/平方米以上,一降一升,利润总额不减反增,同时,开发商的实际投入总额还减少了。

第二种情况:当所取得的地价不高时,容积率的下降对单元楼面地价的影响不大,而容积率下降带来的产品形态的升级却能大大提升单价,同时还能在竞争激烈的市场中提升产品竞争力。防范市场风险,选择降低容积率也是很好的方法。这种情况在低容积率的产品中较多出现,比如,1.0的容积率可能会造公寓,但降到了0.6就可以造联排别墅,再降到0.3就可以造独栋别墅。独栋别墅的售价高于联排,而联排的售价又高于公寓。虽然在降低容积率的过程中,楼面地价会不断提升,但如果售价提升的幅度高于楼面地价提升的幅度,那么,在造价相差无几的情况下,降低容积率会带来单位利润和利润率的提高(假设容积率从0.6降到了0.3,楼面地价可能提高了3000元/平方米,但开发的产品从联排别墅升级到独栋别墅,独栋别墅的单价比联排别墅高5000元/平方米,那么,降低容积率后,不考虑造价变化,每平方米可以多赚2000元。这样的案例在实际操作中并不少见)。

我公司在2002年曾全程策划过位于上海佘山的别墅项目“佘山月湖山庄”,当时开发商取得土地的容积率为0.2,这已经是较低的容积率了,在这样的容积率下,可以规划约92幢别墅。大致每幢面积在350平方米左右,占地约2亩。经过认真分析,我公司认为这样的规划并未跳出与周边市场的同质竞争,产品的竞争力不够明显。于是我们果断建议开发商降低容积率,从0.2降到0.15,这样总幢数降到了68幢,每幢面积提高到450平方米,每幢占地达到3亩,同时建议开发商每幢均赠送高标准的精装私家园林,这种做法当时在上海并没有。果然所有参观别墅的客户都被别墅的私家园林所震撼,虽然售价已远高于周边行情,但仍然非常热销,至今,佘山月湖山庄仍是上海别墅的代表之作。

当然,我们也应该认识到,如果容积率降低过多,虽然利润率高,但利润总额会降到相当低的水平,这同样是不可取的(如果投资10亿元能赚3亿元,降低容积率后变为投资2亿元赚1亿元,虽然这2亿元资金的利用率很高,但利润总额太低,相信也没有开发商会愿意这么干)。特别是在土地稀缺、中小开发商很难有较多土地储备的情况下,资金利用率高可能不如土地利用率高重要,在这种观念主导下,每一块地都会被最充分地利用。

所以,“容积率要不要做足”这个很容易被忽略的问题其实牵涉到利润、成本、竞争力等各个关键因素,是项目开发时要考虑的重点问题之一,应该结合每块地的特性和每个开发商的经营理念进行慎重考量。